Por: Julio César Leal Duque
El abuso de un mercado donde unos pocos quieren imponer los precios por los servicios que prestan los profesionales en avalúos, los bancos desde hace muchos años tienen una práctica que las autoridades no investigan, la permiten, o que quizás no se dan cuenta, los bancos han transformado la libre competencia en un mercado de oferta, los bancos no solo le ponen los honorarios a los avaluadores (miserias, migajas, limosnas e.t.c.), les dan formatos para hacer los avalúos; y los avaluadores han permitido el abuso por un concepto equivocado de tener fijo un trabajo por volumen.
La vedad es una práctica indebida que los bancos tengan listas de avaluadores y que impongan a los clientes que solamente con esos avaluadores se deben presentar los estudios de valor de los inmuebles para créditos u otros menesteres. Me sucedió esta semana cuando un cliente me dijo que un banco le dijo “si no es con nuestros avaluadores puede tener problemas con la aprobación del crédito”.
Los bancos no pueden tener sus avaluadores e imponerlos a sus clientes, y tampoco los avaluadores pueden dejarse meter en las listas por las siguientes razones:
Conflicto de intereses: Los bancos no pueden imponer metodologías, ni siquiera insinuarlas respecto al valor de los inmuebles, tampoco pueden sugerir listas de avaluadores porque las opiniones de los avaluadores deben estar libres de presión, especialmente aquellas que tengan que ver con el estómago del avaluador, avaluadores con hambre y detrás de avaluos en volumen de $50.000 o $200.000 -cuando es rural como me contó alguien hace unos meses-, hacen que se pierda la objetividad de los mismos.
Resulta que si un avaluador subvalora un inmueble para dale gusto al banco ambos (avaluador y banco) están cometiendo una irregularidad en contra de la persona que solicita el préstamo.
Uno de los efectos legales del mismo puede ser quizás el establecido en nuestro Código Civil que habla de las nulidades de los contratos, -no soy abogado, pero algo entiendo-, es evidente que queda viciado por un interés indebido de una de las partes.
La única entidad que debe tener listas de avaluadores inscritos es la A.N.A. (El ente Autorregulador Nacional de Avaluadores A.N.A. fue reconocido como ERA, por parte de la SIC, mediante la Resolución No. 20910 de 2016 y autorizada para operar el Registro Abierto de Avaluadores – RAA, por medio de la resolución No. 88634 de 2016, a partir del 26 de diciembre del mismo año) que es la entidad que se estableció en la Ley 1673 de 2013, donde se estableció la obligación de autorregulación, de ahí en adelante las listas de las “ROSCAS” de entidades privadas quedó por fuera de la Ley. Las “ROSCAS” de avaluadores quedaron ilegales, llámese club, llámese gremio, llámese lonja e.t.c. Y más en el sistema crediticio del país donde los créditos deben ser “extremadamente” vigilados por la Superintendencia Financiera. Es un servicio con una naturaleza casi pública. Los Bancos que tengan listas, indiquen a los avaluadores como avaluar, o como cobrar los honorarios, están simulando una investidura que solo se le otorga a la A.N.A. como lo dice la siguiente norma:
“…Artículo 9°. Ejercicio ilegal de la actividad del avaluador por persona no inscrita. Ejercer ilegalmente la actividad del avaluador será considerado como simulación de investidura o cargo y será sancionado penalmente en la forma descrita por el artículo 426 de la Ley 599 de 2000; Actualmente ejercerá ilegalmente la actividad de avaluador, la persona que sin cumplir los requisitos previstos en esta ley, practique cualquier acto comprendido en el ejercicio de esta actividad.”.
Es como sucedía con las Revisorías Fiscales hasta la Sentencia de la Honorable Corte Constitucional que confirmó el artículo 215 del Código de Comercio respecto al conflicto de intereses de los Revisores Fiscales que violando la Ley tienen más de cinco sociedades anónimas en la revisoría, y lo que se veía -quizás aún- que las empresas grandes les exigían -o exigen- a los proveedores, que contraten las mismas revisorias fiscales que ellos tienen, en las narices de la DIAN porque en mi opinión las declaraciones tributarias se pueden dar como no presentadas si están firmadas por un revisor fiscal que firma violando el artículo 215 del C.C. y de la Junta Central de Contadores que se hacen “los de la vista” para sancionar sobre todo a las multinacionales que tienen estas prácticas, un conflicto de intereses grave.
Cuáles normas violan los avaluadores que se dejan meter en listas, o “manosear”, de los bancos:
“…Artículo 8°. Inhabilidades, impedimentos e incompatibilidades. Los avaluadores que realicen avalúos con destino a procesos judiciales o administrativos, o cuando sus avalúos vayan a hacer parte de las declaraciones y soportes que las personas y entidades realicen ante cualquier autoridad del Estado, tendrán las mismas obligaciones que los funcionarios públicos y se les aplicará en su totalidad las inhabilidades, impedimentos, incompatibilidades, contempladas en la normatividad que regule la materia. Lo anterior, sin perjuicio de las responsabilidades de orden civil a que hubiere lugar conforme a las leyes colombianas y los requisitos, inhabilidades, impedimentos, incompatibilidades, contempladas en otras normas legales. (…)”.
“…Artículo 17. Régimen de Inhabilidades e Incompatibilidades que afectan el ejercicio. Incurrirá en faltas al Régimen de Inhabilidades e Incompatibilidades y por lo tanto se le podrá imponer las sanciones a que se refiere la presente ley, todo aquel avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores que: (…)
c) Intervenga como perito o actúe en cuestiones que comprendan las inhabilidades e incompatibilidades generales de ley.”.
También por remisión expresa del artículo 8 de la Ley 1673 de 2013 se debe observa el término de asesoramiento ilegal contemplado en el Código Penal según mi opinión.
Queda pues de los lectores permitir que este tipo de actuaciones sigan sucediendo.
