Por: El Expediente
Quienes compraron un lote en el proyecto de la vereda Santa Teresa, en el Tolima, pagaron durante casi dos años cuotas mensuales por un terreno que hoy no pueden escriturar a su nombre. Lo que adquirieron, según el certificado de tradición del predio y el contrato de promesa que firmaron, no fue un lote delimitado sino una cuota parte de un inmueble rural de una hectárea, lo que los convierte en copropietarios de ese terreno y no en titulares de un lote propio. Entre tanto, el proyecto que les fue ofrecido, con piscina, cancha y redes de energía y agua, no tiene hoy esos servicios.
El certificado de tradición y libertad de la matrícula inmobiliaria 357-70302, expedido el 8 de octubre de 2026, identifica el predio como el “Lote número dos Santa Teresa”, de una hectárea. Solbey Lorena Martínez Pulido, quien firmó con los compradores como representante legal de Inmobiliaria JYM S.A.S., aparece como titular inicial del 30 % del inmueble. Posteriormente adquirió el 70 % restante a la anterior propietaria. Aun así, siguió vendiendo cuotas partes del predio. Hoy conserva el 64,96 %, y cerca del 35,03 % está en manos de los compradores. Una de las copropietarias, que adquirió el 1,68 % en 2025, es la persona que más tarde asumió la vocería del grupo.
Convertirse en dueño de un lote concreto exige un segundo paso que todavía no se ha dado: una escritura individual por cada comprador y un folio de matrícula independiente, para lo cual deben completarse el loteo, los planos, el desenglobe del predio, las licencias y la asignación de servicios públicos. Mientras eso no ocurra, según el análisis jurídico consultado por El Expediente, cada comprador es dueño de un porcentaje del conjunto, en común y proindiviso, sin un derecho reconocido sobre un lote determinado.
El contrato de promesa de compraventa que firmó uno de los compradores, con reconocimiento notarial del 5 de febrero de 2025, deja sin resolver varios de esos puntos. Se titula compraventa pero en su texto las partes dicen celebrar una promesa; la cláusula primera afirma que la vendedora “transfiere” el dominio y la séptima prevé una escritura posterior “de cuota parte al porcentaje”, sin indicar cuál es ese porcentaje. Describe el lote 64 con medidas por sus costados, pero fija el precio del lote 12, y no incluye su área, sus colindantes ni un plano. La fecha para escriturar quedó fijada para el 28 de febrero de 2026 y ya transcurrió. El documento ofrece zona social, cancha de microfútbol, piscina y redes de energía y agua, sin definir su ubicación, sus características ni quién las administra, y señala que el lote se entrega “sin licencia de construcción”, una frase que por sí sola no indica si el proyecto cuenta con licencia de parcelación o subdivisión, la autorización que exige la ley para dividir y vender un predio por lotes.
Los compradores aseguran que el proyecto debía entregarse con energía y agua. El servicio de energía, a cargo de Celsia, no ha sido prestado y, como el sistema de agua depende de la electricidad, tampoco hay agua. Afirman además que, pese a ello, se les siguen haciendo cobros.
En ese vacío surgió una organización informal de compradores. Según varios de ellos, una de las copropietarias asumió la vocería del grupo, recogió aportes de 20.000 pesos por lote para la limpieza de los terrenos, aprobó en una reunión del 15 de agosto de 2026 un aporte de 50.000 pesos para mantenimiento y áreas comunes, y pidió a los propietarios copias de sus contratos, de los pagos a la inmobiliaria y de sus cédulas. También habría advertido que quien no pague ni entregue los documentos no podrá ingresar al proyecto. Los compradores no conocen un acto de reconocimiento de una persona jurídica o de una junta de acción comunal que respalde esa organización. La Ley 2166 de 2021 exige a los afiliados de una junta, entre otros requisitos, residir en el territorio que esta representa, y fija en veinte el mínimo de afiliados para una vereda, de modo que la sola condición de comprador de un lote no basta para constituirla.
Queda por establecer ante las autoridades competentes cuántas personas compraron cuotas del predio, cuánto han pagado, si el proyecto cuenta con licencia de parcelación y cuándo, si es que ocurre, cada comprador podrá escriturar un lote propio con los servicios que se le ofrecieron.
La versión de Inmobiliaria JYM S.A.S., de su representante legal y de la copropietaria que asumió la vocería será publicada por El Expediente tan pronto se conozca.
